来源：地产人言
春节前夕，地产老大哥万科核心管理层郁亮、祝九胜、朱旭集体辞职，以辛杰为首的深圳国资高管团队入场接管，打破了节前最后的宁静，整个行业都为之震惊。
因为这意味着，那个由职业经理人主导的万科，终究是成为了历史，一个时代或许将彻底过去。
八天的假期刚过，万科又在蛇年开工第一天，在内部发公告官宣了进一步的调整，一次性任命了10位中高管，并且10人全部来自深圳国资！加上年前入场的5位大佬，已经形成了至少15人的高管天团！
一切都比想象中的来得更快。
艳姐也在得知这一消息后第一时间核实确认：
万科高管团队，这次是彻底洗牌了！
01
深圳国资高管团队再入场！
万科中高层大洗牌
据万科内部公告显示，这次深圳国资派遣来的10位高管将在万科各个核心职能部门、以及开发经营事业集团等就位。
新任命的中高管具体如下：
一、集团总部新任命6人
战略投资运营管理部总经理：赵正阳，男，46岁，中共党员，山东财政学院（山东财经大学）会计学专业本科、荷兰海牙专业教育学院会计与控制专业硕士研究生，现任深圳资产管理有限公司副总经理。
战略投资运营管理部副总经理：鄢伯通，男，37岁，中共党员，西北工业大学本科学历、中山大学金融学硕士研究生，现任深圳市中小担保创业投资有限公司总经理助理兼投资二部部长。
战略投资运营管理部副总经理：段军，男，43岁，群众，清华大学土木工程系土木工程专业本科、清华大学土木工程系建筑与土木工程专业硕士研究生，现任深圳地铁置业集团有限公司副总经理。
财务资金管理部总经理：肖静华，女，48岁，中共党员，高级会计师，中央财经大学会计学专业注册会计师专门化专业本科，现任深铁集团专家。
法务部总经理：商德良，男，46 岁，中共党员，中山大学法律专业本科，现任深铁集团专职监事、深圳市特区建工集团有限公司监事。
集团办公室副主任：万梅，女，48岁，中共党员，高级经济师，上海财经大学财政学专业本科、中国地质大学（武汉）工商管理硕士研究生，现任深圳市市政设计研究院纪检监察室/监事会办公室主任。
二、开发经营事业部新任命4人
开发经营事业集团北京区域管理部总经理：王智余，男，50岁，中共党员，高级工程师，西安建筑科技大学建筑工程专业本科、英国格林尼治大学房地产专业研究生，现任深铁置业副总经理。
开发经营事业集团华东区域管理部总经理：陈武，男，52岁，群众，浙江大学生产过程自动化专业本科，现任广州市天健兴业房地产开发有限公司（同属于深圳国资）总经理。
开发经营事业集团成本总监：李海洋，男，58岁，中共党员，西安矿业学院机械工程系矿业机械专业本科、北京交通大学交通运输工程专业硕士研究生，现任深铁物业高级督导。
开发经营事业集团安全总监：郭伟，男，36岁，中共党员，中国地质大学（北京）土木工程专业本科，现任深圳铁路投资建设集团有限公司安全总监。
年前的调整中，万科在上市平台公开发的公告中官宣了三位核心高管的调整，原掌门人郁亮调整为执行副总裁，继续担任董事，原董秘朱旭调去了长租公寓事业部，原总裁祝九胜彻底离职。
而从官宣的公告和实际的调整动作中，大概能窥见：
万科年前的第一轮调整，基本是副总裁及以上高管全部更换。
而如今年后的第二轮则是各个职能部门负责人全部换掉。
目前来看，万科集团总部7个部门，4个部门的管理层都进行了更换。
尤其是在万科非常核心的战投部，是这次换血的重点，新进场了1位总经理2位副总，可以说是部门管理团队全面重塑，未来万科的战投方向或许也会因此发生天翻地覆的变化。
此外，在行业当下非常关键的财务总、法务总也做了更换，显然未来深圳国资也是要从核心处入手，多扶万科一把。
而更重要的是，万科这一轮高管更迭中已经不局限于总部部门，同时还更换了北京区域、华东区域两大重镇要地的区首，当然，原北京区首曹江巍、华东区首吴镝去向还要打上一个问号。
就像我们之前说的，万科年前的变动只是一个开始，但即便早有预料，进一步的变化来得太快也太猛，而从目前的情况看，或许这一次调整，也仍在进行时中，还远远未走到尾声。
年前，从公开的信息看，深圳国资已经派来了5位大佬：董事会主席辛杰、执行副总裁李锋、华翠、李刚、以及董秘田钧。
加上年后来的10位中高管，目前已经至少有15人入场。
从目前的动作来看，未来深圳国资对万科的管控力度，已经上升到了前所未有的新高度。而这，对现在的万科来说，或许恰巧是解当下燃眉之急的“最佳解药”。
02
“万科银行”预亏450亿
地产老大哥变天了
实话讲，在此次被深圳国资全面接手前，万科曾经是一家非常优秀的公司，是行业的“带头大哥”。
1991年，万科在深圳交易所挂牌上市，一举成为内地第一家上市房企。
2010年，万科率先“撞线”，全年新销售额1082亿，成为中国第一家千亿级房企。
此后几年，恒大等房企将高周转、高杠杆的“潜规则”玩的炉火纯青，迅速跻身行业翘楚，压力之下，包括万科在内的绝大部分房企都走上了“高周转、高杠杆”的模式，这也为日后的暴雷埋下伏笔。
不过根据诸多媒体的报道，万科的高周转、高杠杆模式并不是简单的从外部融资投入到一线开发，更像是一家“金融化”的房企。
早在2015年，时任北京万科总经理的刘肖推出“曼哈顿计划“，这个以纽约金融中心命名的战略，实则是万科在北京土地资源枯竭下的突围之策。每年100亿的并购预算，目标直指存量资产改造，三年内要吞下500亿规模的存量市场。
万科的“曼哈顿”计划，通过与私募基金合作，以“小股操盘”模式撬动资金杠杆。
最典型的案例当属2018年珠海万后平台的运作——仅用私募基金作支点，就撬动150亿资金完成海航资产包收购。
这种金融创新背后暗藏玄机：项目公司股权结构中，合作方仅持股49%且不参与经营，万科通过协议控制实现100%操盘权。
这种模式下，万科的销售规模也是一路走高。
2010年到2020年，万科合约销售从1082亿增长到7042亿，9年增长6倍。
在市场上行期，万科的这种模式或许还能“看上去不错”，但市场反转后，资产贬值、融资成本高企与隐性债务暴露，对“金融化”的万科构成致命打击。
2021年，万科合约销售额下降超10%至6278亿，此后便一路下滑。
刚刚过去的2024年，万科真正体会到了“活下去”的艰难：
| 这一年，合约销售2460亿，4年下跌了65%；
| 经营性现金流连续十余年为正的神话被打破；
| 归母净利润预亏450亿，同比下降470%。
这是多年的地产优等生万科头一次录得这样的成绩单。
万科在前两天的公告中也做出了解释：
一是房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降；二是新增计提了信用减值和存货跌价准备；三是部分非主业财务投资出现亏损；四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
艳姐就注意到，在万科出现危机后，其在烟台、唐山等的多个合作伙伴就曾以公开信的形式对其挪用资金、违规房贷等进行质疑。
根据媒体公开报道，万科某项目的一个小股东，曾以11.27%的利率向万科安排的第三方借款，并作为项目前期投入资金，但后续因为利润分配不均而不满。
虽然万科对此进行了否认，但这些质疑的声音仍然在业界广为传播。
透过这些质疑，我们也能窥探出万科“金融化”的财技。
当然，人事团队大换血之外，眼下让万科压力最大的，恐怕还是压顶的债务。
截止2024年3季度末，万科有息负债合计3276.1亿，其中一年内到期的有息负债为1166.3亿。
而货币资金总量是797.5亿，比2023年末的998.1亿减少200.6亿元。
换句话说，万科的债务兑付压力巨大。
根据《深圳特区报》的报道，2024年，万科完成大宗交易签约259亿元；盘活存量资产回收现金超百亿；全部292亿境内外公开债及ABS兑付。
Wind数据显示，截至1月，万科境内债务余额487.43亿，一年内到期债务规模326.45亿，兑付高峰将出现在2025年7月，需兑付62.63亿。公开市场方面，2025年万科境内外累计到期债券共9只，总规模约215.9亿。
艳姐注意到，去年前3季度，万科税后毛利率为4.9%，上年同期为14.3%。
也就是说，无论从销售规模还是毛利率看，万科的赚钱能力都出现大幅下降。
未来随着销售的进一步萎缩，在叠加巨额亏损，万科2025年的偿债压力或许会无比艰辛。
03
“万科自救”一揽子方案来了！
能否浴火重生？
不过艳姐也注意到，在万科管理层大幅变动后，《深圳特区报》以“深圳国资：有足够“子弹”支持万科”为题，为万科站台的意味非常明确。
根据《深圳特区报》的报道，深圳地铁集团总资产规模近8000亿，拥有突出的融资能力，各类金融机构给予的综合授信额度超过4000亿。
这样的实力，放在整个行业也是相当强悍。
艳姐也相信，在国资管理团队全面接手后，万科在经营、交付等方面会得到明显的改善。全新的万科，有很多值得期待的好消息。
据市场消息，万科新的管理团队在上任后就快速推出了一套一揽子改革方案，目前核心有四部曲：
一、资产盘活：聚焦核心业务，清理非核心资产
二、债务优化：引入国资援助与市场化融资并举
三、业务重心调整：回归住宅主业，谨慎布局新业务
四、管理机制革新：引入国资治理模式与市场化激励并行
简言之，要通过内外部力量双管齐下，来实现万科的浴火重生，虽然必然会存在诸多挑战，但已经能看见希望的曙光。
万科始终是家优秀的企业，行业也需要万科“活下去”的精神力，也祝福万科，可以顺利重获新生！
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