来源：@华夏时报微博
1月21日晚，融创中国控股有限公司（下称“融创中国”，01918.HK）披露，融创房地产十笔债券的重组方案已全部经相关债券持有人会议审议通过。这意味着融创总规模154亿元的境内债重组整体宣告成功，正式成为行业第一家完成境内公司债券整体重组的房企。对于融创而言，其预计可削降超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年，且5年内不再有兑付压力。
有市场人士分析称，融创是第一个真正意义上完成境内债重组的房企，“立足在让企业主体真正恢复，同时又最大程度照顾到各方利益，方案新颖、用时很短，对行业推进债务重组具有一定的借鉴意义。”
2025开年，房企化债工作提速。近期，融创中国之外，龙光、碧桂园等多家房企相继公布了债务重组、重整投资方面的最新进展。同策研究院联席院长宋红卫向《华夏时报》记者表示，房企化债取得新进展是相关方积极努力的结果：“鉴于2025年仍是房企债务集中到期的时间点，预计房企化债工作在2025年将会进一步提速。”
行业首家完成境内债重组房企
在本轮境内债券重组中，融创率先启用了市场化化债思路。从方案公布到重组完成仅用了50余天。
融创的债务重组方案，创新组合了现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债、留债展期四种选项，且无任何强制选项，为债权人提供了多元化收益及退出机制；对融创而言，预计可削降超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年，且5年内不再有兑付压力。
据知情人士透露，考虑到目前市场情况并未达到此前预期，融创近期正在寻求更全面的境外债综合解决方案。随着境内境外化债工作的持续推进，融创将甩开包袱轻装上阵，从整体上优化公司资本结构，增强抗风险能力，为后续恢复生产经营奠定有利条件。
“越来越多的出险房企在化债时选择借鉴融创的方案。”有市场分析人士认为，融创每次债务重组方案都颇具创新性，能有效降债，对债权人也更有诚意，对比来看靠后推出重组方案的房企会趋向于更大力度的降杠杆，因此重组方案相较融创往往更为严苛。
可以看到，随着化债积极影响的不断累积，融创在多个经营层面均呈现加速回稳、质效向好的态势，为经营恢复注入动力。
据了解，融创始终将“保交房”作为经营首要任务，2024年在全国实现交付17万套，近三年累计交付已超66.8万套，连续两年总交付量进入行业前三。
在新房市场上，1月12日，上海壹号院二批次开盘当日实现去化率超96%，销售额达66亿元。项目年内还将陆续推出200余套高层和总价过亿的风貌合院产品，总货值近200亿元。
值得注意的是，截至2024年中，融创未售土储货值约1.23万亿元，其中一、二线城市占比近七成。根据1月6日融创中国公布的未经审核营运数据，2024年全年，融创中国累计合同销售金额约为471.4亿元，累计合同销售面积约为226.1万平米。
多家出险房企迎来化债新进展
融创中国之外，2025年开年以来，已有多家房企陆续披露了化债进展。
其中，1月9日，碧桂园发布境外债务重组及业务发展的最新情况称，已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识。碧桂园表示，倘若落实，重组提案将使碧桂园实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元；
同一天，万科披露，其子公司2019年一笔期限不超5年的保险资管债权投资计划的到期日调整至2026年12月31日。截至目前，本次融资余额20.4亿元，万科继续为本次融资提供无条件不可撤销的连带责任保证担保；针对2025年将要到期的公开债务，万科公开表示，将通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出以及持续争取融资资源等方式，确保能够应对相关债务的兑付。
此外，龙光集团、*ST金科等公司的债务重组或重整事宜亦有新进展。同策研究院联席院长宋红卫认为，房企化债取得新进展是相关方积极努力的结果，鉴于2025年仍是房企债务集中到期的时间点，预计房企化债工作在2025年将会进一步提速。
而在1月9日，信达地产宣布公司将对外投资参与房地产行业存量资产纾困盘活基金，认缴总规模为200.01亿元，主要投资于房地产行业问题企业纾困、问题项目盘活，参与破产重整、法拍等特殊机遇投资，支持项目保交付和三大工程建设等。值得注意的是，过去的纾困是以项目为主，本次基金则是参与到企业层面纾困，释放出明确的救房企信号，将促进房地产企业风险化解。
但需要注意的是，克而瑞数据显示，2024年房企债券到期规模4828亿元，而发行规模仅有2158亿元，这意味着不少房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。同时，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5257亿元；其中2025年第三季度为偿债高峰，到期规模约1574亿元。
事实上，目前还有部分企业遭清盘呈请，化债之路阻且长。例如，时代中国的清盘呈请被延后至2025年1月27日，弘阳地产的清盘呈请聆讯被延期至2025年3月31日等。
“债务重组短期降低房企资金压力，但走出困局仍需行业筑底与自身努力。出险房企推进债务重组的确可以降低其短期资金压力，使其可以更快回归到经营逻辑。”长江证券研报指出，从长期来看，出险房企想要走出困局或并不容易，这一方面需要更强的政策催化行业尽快触底，另一方面也依赖房企自身优质资产挖掘与经营管理加倍努力。
克而瑞研究中心总经理林波建议，对于房企而言，要在现有政策利好背景下做好债务接续，可以通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式通过发行新债券实现“借新还旧”。同时，还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。
“房企也要与金融机构和债权人积极协商，适当延长债务期限，缓解当前的债务压力。房企应对土地储备进行结构性调整，尤其是加快滞重库存的去化，加快低量级城市项目去化。”林波强调。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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