光线传媒12.2亿收购奥林NEO项目，东方资产、翰同资本成功退出

来源：@证券市场红周刊微博

文丨惠凯编辑丨承承

光线传媒看好奥林NEO项目的升值潜力。

光线传媒近日公告计划斥资12.2亿元收购北京奥林NEO办公楼，交易对手为东方资产、翰同资本等。据房地产经纪网站安居客的介绍，北京奥林NEO的单价是4.14万元/平米。尽管当前办公楼市场面临一定空置率压力，但光线传媒对奥林NEO项目的升值空间仍表达了乐观态度。

光线传媒斥资收购房产

2025年电影市场口碑和票房最高的作品毫无疑问是《哪吒之魔童闹海》，该片制作发行公司光线传媒的业绩和股价也录得出色表现，股价年内涨幅最高超过3倍，回调后截至3月10日，仍有146.82%涨幅，总市值也一度突破千亿元，成为A股影视传媒板块的新龙头。

公司于今年2月5日，《哪吒之魔童闹海》上映仅7天后就公告，当时48.4亿元的票房对光线传媒营收贡献达9.5亿元-10.1亿元，而当前总票房已飙升至148亿元以上，有券商分析师估算，《哪吒之魔童闹海》最终对光线传媒的营收贡献有望达到30亿元左右。

光线传媒的最新动态是3月8日发布的《购买资产公告》，公告称，将斥资12.2亿元收购北京光曜致新冬城企业管理咨询合伙企业(有限合伙)(简称“光曜致新”)、北京翰合投资管理有限公司(简称“北京翰合”)分别持有的北京棫霖企业管理有限公司(简称“北京棫霖”)99%、1%的股权及随附的全部权利和利益，从而取得位于北京市朝阳区北苑路158号-1至5层101的北京奥林NEO大楼的所有权，用于公司办公场所。

公告显示，光曜致新的合伙人是中国东方资产等四大AMC中的两家；北京翰合的股东穿透后为知名地产投资人、翰同资本创始人王倩，以及合众厚生投资的董事长卞大巍。翰同资本2017年后参与投资并操盘了多个大型城市更新项目，包括上海静安NEO大厦、北京奥林NEO等，在业内有一定口碑。此次光线传媒收购奥林NEO大楼，意味着东方资产、翰同资本、合众厚生在奥林NEO项目上成功退出。

财报显示，东方资产近两年面临一定的业绩和资产压力。年报显示，东方资产的总营收从2021年1069亿元下滑到2023年963.8亿元，同期归母净利润从72.4亿元下滑到15.3亿元。东方资产整体负债率较高，近几年资产负债率维持在87%左右。本次出售奥林NEO有助于东方资产进一步改善资产流动性，加快投资收益落袋。今年2月，东方资产公告控股股东变更为中央汇金公司。

公告显示，北京棫霖向大连银行北京分行借款，北京棫霖将其持有的北京奥林NEO大楼的物业抵押给大连银行，且为保障大连银行的资金安全，光曜致新及北京翰合将其持有的北京棫霖99%、1%的股权质押给大连银行。此次光线传媒承债式收购奥林NEO，意味着大连银行的信贷资金将得到保证。

值得一提的是，早在2007年，大连银行曾发起A股IPO，但至今未能如愿。Wind显示，大连银行2020年以来业绩有所下滑，归母净利润从2020年度10亿元下滑到2023年6.1亿元。截至2024年9月末，大连银行的最新净息差为0.8%、不良贷款率为2.63%。

房产经纪人：奥林NEO单价4.14万元/平米

公司看好奥林NEO升值前景

公告显示，奥林NEO的建筑面积28504平米，每层5000平米的超大空间，区位和条件优越，所在的北京市亚奥板块办公楼报价区间为4.5万元/平米-6万元/平米，本次交易价格是在参考市场价格的基础上友好协商确定的。

在安居客官网上，华仕兄弟（北京）房地产经纪公司旗下的房产经纪人马女士今年2月发布了一则“亚奥商圈核心位置奥林NEO整栋出售”的写字楼待售信息，显示奥林NEO的业主正寻求出售该办公楼，售价12亿元，与最终公告的12.2亿元的价格区别不大。

值得一提的是，据安居客的待售信息介绍，奥林NEO的单价是4.14万元/平米，相比光线传媒公告的附近同档次办公楼4.5万元/平米-6万元/平米的报价低了8%-30%。

对于此次收购，光线传媒方面表示，除了满足办公需求外，看好奥林NEO的增值潜力也是收购原因之一。公告也显示，奥林NEO“高端配置和稀缺性使其具有较高的资产增值潜力和较强的市场吸引力，未来随着区域发展，资产价值有望进一步提升”。

近几年，北京地区办公楼市场的估值和出租率都面临一定的下行压力。根据房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行数据，北京写字楼市场截至2024年9月末的空置率为18.2%，同比上升了1.2个百分点；另一家知名地产经纪和数据公司CBRE世邦魏理仕发布的《2024年北京房地产市场回顾及2025年展望》显示，截至2024年末，北京办公楼市场的整体空置率为21%。房产经纪人马女士发布于安居客网站的奥林NEO介绍信息也显示，奥林NEO的使用率是80%。

光线传媒资产负债率低

发债融资有优势

此次收购对光线传媒的资产结构将产生一定影响。Wind数据显示，截至2024年9月末，光线传媒“流动资产”项目下的货币资金为20亿元，“非流动资产”下的投资性房地产为0。此次收购将加速公司在手现金的消耗，资产流动性有所下降。

Wind数据还显示，光线传媒的资产负债率虽然较低，但近些年正在走高。光线传媒2020年末的资产负债率是7.9%，2023年末、2024年9月末的资产负债率已经上升至12.5%和12.2%。

公开信息也显示，光线传媒早在2017年时发行了“17光线01”，成功募资10亿元，但在2020年到期后未再发行新的债券。当时光线传媒的主体评级是AAA，“17光线01”的票面利率是5%。而当前AAA级新发公司债的票面利率普遍低于3%，融资成本大幅降低。也因此，考虑到光线传媒的负债率很低、评级较高，当前发债融资有望获得较高的认购率和很低的融资成本，并推动业务的进一步扩张。

技术人员超过百人

有进一步扩充潜力

安居客网站介绍，奥林NEO的办公位数量是3866个-7733个，收购奥林NEO后将进一步满足办公需求，尤其是动画技术人员的办公需求。而员工规模的扩张，尤其是研发技术人员的大幅增加，是光线传媒得以制作多部精良动画电影的重要支撑。

Wind显示，光线传媒的研发技术人员数量从2021年末的66人增至当前达105人，占总员工的比例从13%大幅提升到18.7%，在A股影视传媒公司板块下，光线传媒的研发技术员工规模仅次于万达电影（研发技术员工905人）、*ST文投（维权）（研发技术员工140人），而研发技术员工占总员工的比例则远高于万达电影，仅次于*ST文投等少数影视公司。

随着奥林NEO项目的收购，以及国产动画前景愈发乐观下，预期光线传媒的研发团队可能会进一步扩充。光线传媒旗下的e视网显示，公司近期仍在大规模招聘动画人才，包括动画流程人员、剪辑助理、场景和角色模型师等多类岗位。

表1 光线传媒近几年研发团队的规模和占比持续增长（单位：人）