文|陈聪 张全国 刘河维 李俊波
我们认为，当前房地产业面临三大机遇。第一是供给侧改革相对充分，企业转型升级阻力小；第二是大宗消费的产业定位前所未有，政策储备异常丰富；第三是市场交易数据持续较好。同为大宗消费的汽车产业此前的一些政策措施，对未来房地产政策的预期有启发。汽车业的发展历史，也可能暗示房地产业未来的发展方向。
▍房地产产业历史定位长期是防风险和保民生，因此限制野蛮生长和稳定价格成为主旋律。
2025年之前，房地产的基本定位是防风险和保民生。例如，2024年7月二十届三中全会提到，“要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”，将房地产和地方政府债务等划分到防范化解风险的重点领域，在政治局会议、中央经济工作会议上也多次提及；2024年7月二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》中，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式等房地产相关内容，属于“健全保障和改善民生制度体系”章节，体现出房地产的民生领域定位。防风险，前期主要是避免行业野蛮生长，后期则主要是防止行业硬着陆。保民生，则主要是避免房价和租金上涨，保证房屋供给。
▍房地产定位的历史性变化——民生领域的大宗消费。
2025年3月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，其中在“大宗消费更新升级行动”章节中提到，更好满足住房消费需求，将住房消费定位到大宗消费领域。此外，在2025年3月5日国新办举办的解读《政府工作报告》吹风会上提到，楼市股市是经济运行的重要“风向标”，房地产是老百姓资产最大的一部分。楼市股市稳住了，就可以释放财富效应，也可以更好地提振消费，更好地促进物价温和回升。当然，房地产继续是民生领域的重要话题。综合来看，我们认为房地产的民生属性，转向提升住房品质；房地产的消费属性，则意味着加力释放合理需求。更值得关注的是，作为大宗消费的房地产，不仅获得了被“提振”的资格，也获得了汽车并列的地位——这在历史上是罕见的。
▍定位先行，地产支持政策值得期待。
虽然汽车产业从性质上和房地产大相径庭，但作为先后被提振的两类大宗消费，我们相信，汽车产业此前的一些政策措施，对未来的房地产政策有启发意义。例如，在交易税减免方面，房地产的交易税收减免力度也不小，但差别化程度不及汽车行业，未来可能更趋差别化；财政补贴方面，房地产的财政补贴力度还远不及汽车，未来在地方层面加大购房补贴力度现实可行；贷款支持方面，贴息支持重点领域个人消费贷款（包含汽车领域），大量车型包含零息贷款方案，而房地产的政策利率（公积金利率）也有明显下降的空间；在供给方面，随着造车热的出现，严控造车资质审批，避免内卷式竞争是前几年汽车行业一贯的做法，而严控增量则是地产行业未来的趋势。各地汽车限购的松绑早于地产限购的松绑。无论从政策的力度还是广度，鼓励汽车消费的政策都领先于鼓励房屋消费的政策，未来房地产政策还有持续加码的空间。
▍汽车业的发展历史，也可能成为房地产行业未来发展的参考。
住建部部长曾经指出，好汽车和好房子都是人民群众美好生活的需要，要学习借鉴汽车产业，为人民群众建好房子。诚然，房地产业在规模经济上难以匹敌汽车行业，在不可移动属性和居民资产负债表中的地位也不是汽车可比。但汽车行业的发展，仍然可能是未来房地产业发展的指引。首先是积极运用科技成果提升品质；其次是根据用户需求打造不同于历史的全新产品；再次是以提高内功为核心的品牌化和规模化竞争；最后则是在用户全生命周期探索新收费模式，提供新服务内容，保证建筑的使用价值不随着时间快速衰退。
▍本周楼市数据跟踪。
成交方面，根据贝壳等头部中介平台，截至3月21日65个样本城市二手房七日移动平均成交量，较2024年春节后同期同比增长30%，较2024年四季度高点增长11%。挂牌方面，截至3月21日，141个样本城市挂牌量周度环比增加0.5%，相较2024年年末增长4.4%，处于历史最高位。高成交和高挂牌并存，说明改善需求旺盛。房价方面，根据冰山指数，截至3月16日，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京二手房挂牌价周度环比分别为-0.1%、 -0.1%、 -0.2%、 -0.1%、 0.0%、 -0.1%、 -0.2%，样本城市中多数城市周度环比下降。
▍风险因素：
部分低线区域和部分低质产品继续价格下行，去化不畅的风险；企业打造好房子不及预期的风险；房地产支持性增量政策不及预期的风险。
▍投资策略：
我们认为，当前房地产业面临三大机遇。第一是供给侧改革相对充分，企业转型升级阻力小；第二是大宗消费的产业定位前所未有，政策储备异常丰富；第三是市场交易数据持续较好。我们看好擅长好房子营建的开发企业和红利可能整体超预期的物业服务板块等。
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