华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏华润商业REIT”，代码：180601）2025年3月31日正式发布基金2024年度报告。
2024年我国消费基础设施REITs集中上市。其中华夏华润商业REIT作为规模最大的消费基础设施公募REITs，成立运营已届满一年。基金底层基础设施资产为青岛万象城，依靠卓越的运营能力与资产升级策略，在复杂市场环境下展现出强劲韧性，全年业绩亮点频现，为投资者交出一份高质量答卷。
一、年度业绩概览：收入稳健增长，分红持续兑现
根据年度报告披露，报告期内（2024年2月7日至12月31日）华润商业REIT实现收入6.42亿元，累计可供分配金额达3.15亿元，按募集规模计算（对应发行价格6.902元/份），相应年化分派率达到5.08%，超过上市预测的当年度分派率水平（4.94%）。
2024年度，基金分红共4次（按收益分配基准日统计），实际分配总额3.15亿元。华夏华润商业REIT以实现季度分配为目标，以不断增强投资者获得感为己任，切实做好基金运作与分配。
二、底层资产运营亮点：出租率99%领跑行业，首店经济激发消费活力
青岛万象城作为基金底层基础设施资产，2024年的绩效水平在多维度实现突破：
1、资产运营绩效优异
截至2024年度末，青岛万象城拥有入驻商户546家，出租率达到99.00%。2024年四次季末出租率均超过99%，超过招募书预测值的97.50%水平。
运营管理机构的专业招商和成熟营运能力，为青岛万象城打造高端商户的强大吸附力、凝聚力。
2、首店经济驱动增长
青岛万象城全年引入128家新店铺，其中41家为山东首店、7家为青岛首店。
亮点新店品牌包括零售业态的始祖鸟、Bobbi Brown、SMFK、Victoria‘s Secret、NIKE RISE 1200等；餐饮业态如Need、野果、肉问屋、失重餐厅、呛头家、Blueglass、裕莲茶楼、九十葉等。
各类山东、青岛首店品牌的引入，将进一步巩固青岛万象城的城市级商业标杆地位。
3、客流量与会员规模双增长
根据基金年报，2024年度青岛万象城客流量创历史新高，同比增幅达10.9%，持续实现提升。
同时，青岛万象城会员规模持续扩大，仅2024年内，会员人数规模就从一季度报告统计的120余万人，增长到年末的145万人。会员人数相当于青岛市常住人口的七分之一。
4、空间运营精细化
运营管理团队凭借成熟经验与丰富资源，持续为消费者提供优质消费体验、创造休闲娱乐空间。
一方面结合本年度节日热度和地域热点，累计开展城市首进、明星活动200余场。包括9周年店庆“明日海岛”主题场景街区、万象戏剧节2.0、“爱予万象”系列人气活动、小奇迹&SMG城市独家快闪等。另一方面为项目持续引入高能级资源，与品牌共创，推出丰富体验内容。如喜茶x草间弥生联名快闪BOBO WORLD、《舌尖上的中国》新书分享会、西西弗书店新书签售分享会、比音勒芬新品品鉴会、TOM FORD全新‘极细管’口红上市华北首站等各类异彩纷呈的优质活动。
5、冰场经营高质发展
2024年度，青岛万象城冰场积极承办并落地中国花滑协会及当地政府的6次赛事及冰雪实践活动，尤其是2024年中国花样滑冰俱乐部联赛第三站及2024年“体彩杯”青岛市花样滑冰锦标赛暨青少年U系列联赛的举办，同时邀请国家级花滑教练及俄罗斯冠军级教练开展大师班和访谈会。
以赛事塑品牌，提升影响力；以活动促经营，实现业绩增收。
三、资产升级改造：提前布局谋变，打造未来增长引擎
华夏华润商业REIT上市前，即已启动青岛万象城一期L4-L5及二期L4-L5的部分区域改造工作。相关改造已告完成，全面兑现基金招募说明书中所承诺的改造计划，为项目新增可租赁面积7，027平方米，涵盖服装、餐饮、娱乐等业态共37个品牌，引入众多山东首家及高级别形象店，并新添“天空之城·酒肆”、“天空滑板公园”等特色区域，进一步强化商业氛围。
为应对下一步消费趋势变化，实现客流与销售额的进一步提升，基金拟对青岛万象城一期南区等局部区域进行相关改造。改造覆盖面积约1.25万平方米，计划自2024年四季度启动，2025年内实现开业。改造完成后，青岛万象城将实现空间升级焕新，丰富经营业态，提升客户体验，带动客流增长，从而推动收益的长期增长，实现资产价值提升。
华夏华润商业REIT凭借青岛万象城的成熟运营与前瞻性升级，在消费REITs赛道中持续领跑。华润置地、华润万象生活与华夏基金的强强联合，不仅为资产注入活力，更以稳健的财务表现与创新的运营策略，积极为中国公募REITs市场树立标杆，赋能消费基础设施高质量发展。
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