来源：蒙格斯报告
今年的政府工作报告提出，要继续“稳住楼市股市”，“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。作为新的破局关键，住房租赁市场既能为居民提供多元居住选择，缓解购房压力，又能通过 “疏” 的方式降低房地产金融风险，优化资源配置，推动房地产市场稳健前行。
本专栏以建设银行在住房租赁领域的探索为切入点，深入剖析住房租赁市场发展脉络，展现银行如何通过创新模式、金融产品与服务，整合社会空置房资源，在解决新市民住房难题的同时不断提升居民生活质量，为住房市场的良性发展提供思路与参考。
2022年11月8日，建设银行主导的建信住房租赁基金正式成立，基金规模为300亿元人民币，这是国内首只住房租赁基金。这只基金的建立是建设银行住房租赁战略向前迈进的“一小步”。说它是一小步，因为相对于住房租赁的巨大市场需求，这只基金规模还很小，但它却是一个零的突破，标志着住房金融发展的一个新的方向，将会给市场带来很大的影响，对于用金融方法解决“房子是用来住的”这个国家经济战略问题是迈出了一大步。
住房租赁基金以市场化方式参与长租房项目投资，增加保障性租赁住房和市场化长租房供给，推动住房租赁配套政策落地实施。通过设立住房租赁基金，可推动建设银行住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量转型升级的模式发展，最终形成包括股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs发行等多种服务手段的具有金融特色的住房租赁综合服务体系。
从运作模式来看，建信住房租赁基金主要按照市场化、法治化、专业化的基本原则，收购房企存量资产，项目成熟稳定后，通过政策许可的市场化转让方式退出（见下图）。
图：建信住房租赁基金交易结构图
建信住房租赁基金聚焦三个着力点。
第一，探索房地产发展新模式。建设银行将与各类投资主体合作设立子基金，并建立开放的“项目接口”，撬动更多社会资本参与其中，解决住房租赁领域长期资本投入不足、传统债务工具覆盖不够等问题，帮助房地产业盘活存量资产，降低库存和资产负债率，增加租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。
第二，构建住房金融服务新体系。建设银行以建信住房租赁基金为契机，推动住房金融业务向覆盖租购两端、服务存量升级、间接融资与直接融资并重的方向发展，形成集股权投资、信贷支持、租赁运营、REITs发行等为一体的全方位住房金融服务体系，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度提供有力的金融支持。
第三，引导居民住房消费新理念。我国现有近3亿新市民，随着城市化进程加速，“十四五”时期还将有1亿新市民进城。建信住房租赁基金将通过多种方式，增加市场租赁住房供给，让广大的城市建设者、创业者以及新市民等找到温暖的家，推动居民住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变。
“非住改住”项目投资将是住房租赁基金未来的重要业务内容。针对房企自持的商业楼、办公楼等存量资产，通过资产收购并改造为租赁住房，一方面有助于盘活房企存量资产，另一方面还能增加城市租赁住房供给，助力构建租购并举的市场供应体系。该项目初期主要投向房企自持住宅和存量商办物业、低成本用地等两类存量资产。房企自持住宅的建设成本由于已经在项目中分摊，在当前房地产市场情况下，往往可以争取到相对较好的价格，有利于保障投资成本与收益的平衡。商办物业则会选择在当地有明确政策支持纳入保障性租赁住房的项目。建设银行各分行将根据提供的目标资产“画像”，从各类有相关资产的客户中推荐适合项目。
绿地智汇健康城是众多“非住改住”项目中的一个，位于北京市大兴区生物医药基地产业园区内，总占地面积4.79万平方米，地上总建筑面积14.58万平方米，业态为商业、办公，共6栋办公楼和2栋低层商业楼。该项目已在2020年12月完成竣工验收，但一直闲置。建信住房租赁基金将收购部分正处在闲置状态的办公楼，后续把商办物业改造为租赁住房，并申请纳入北京市保障性租赁住房管理体系，主要用于满足大兴区生物医药基地内企业员工的租住需求，特别是面向刚毕业加入基地内企业的新市民群体。首期收购的部分将改造为长租公寓，其中包括单人间和多人间宿舍多种户型，可满足基地内超过1000人的租房需求，缓解大兴区生物医药基地内的职工住宿矛盾。
住房租赁基金是对房地产市场“投”入的真金白银，但是对我国庞大的房地产市场来说，300亿元也是杯水车薪，必须让住房租赁基金有“退”的出路，形成源源不断的活水，才能进入可持续的良性循环。
住房租赁基金与公募REITs是资金一“进”一“退”两条路，两者相辅相成，共同充实了住房租赁战略金融“工具箱”。
从国际经验来看，REITs是推动住房租赁行业发展的重要力量，40多个国家和地区已推出REITs产品，美国REITs市场规模超过1.2万亿美元，全美十大长租公寓运营机构中，有5家通过REITs融资。
从本质上看，住房租赁REITs以具有稳定租金收益的住房资产为基础，用产权交易代替实物交易，将规模大、流动性差的不动产产权份额化、标准化，让每一位投资者都有机会获得不动产增值或分红的收益。REITs强制分红的特性，让租金和资产价格关系在资本市场不停地验证、校正，有利于保持房地产价格的长期稳定。利用集体土地、商业用地、工业用地建设的租赁住房具有土地成本低、租赁期限长、租金收益稳定等特点，非常适合通过金融工具融资。
从实践上看，REITs具有明显的优势。一是调动社会资本积极性，扩大租赁住房资金来源。租赁住房建设需要筹集大量资金支持，REITs作为公募产品可以充分发挥市场机制作用，吸引各类资金参与投资租赁住房建设。二是引导企业调整经营模式，促进市场转型升级。REITs可以助力房地产企业的经营模式由重资产开发为主向轻重并举、服务存量升级的方向转型，逐步培养房地产项目运营维护、改造提升、物业管理、系统建设等方面的精细化管理能力，通过加强轻资产管理提升利润水平，提高资本使用效率。三是提升建设银行金融服务能力，巩固住房金融领先地位。参与REITs业务有利于提升建设银行的基金管理、资产托管、咨询顾问等服务能力，并为信贷投放、股权投资、资产证券化等业务合作奠定基础。
随着保障性租赁住房纳入公募REITs基础资产范畴，建设银行推进首批保障性租赁住房公募REITs的金融服务工作。在首批REITs项目中，建设银行和建信信托、建信理财等子公司承担了托管行、战略投资人、咨询顾问等多重角色。
2022年8月5日，以北京两处保障性租赁住房作为底层资产的基础设施公募REITs获批发行，总估值为11.5亿元。这是北京的首单保障性租赁住房REITs，名为“华夏北京保障房REIT”，原始权益人是北京保障房中心，基础资产为北京市文龙家园和熙悦尚郡两处项目。基金管理人为华夏基金管理有限公司，建设银行担任基金托管人角色，并深度参与战略配售。
随着住房租赁基金的成立和住房租赁公募REITs的落地，“投、贷、管、退”的住房租赁金融服务闭环已经形成，即由股权投资、信贷支持、专业运营和REITs退出构成的全周期服务体系（见下图）。这将有效引导长期资本进入，并形成发展的飞轮效应。
图：畅通“投、贷、管、退”的住房租赁服务闭环
在投资环节，创新设立的住房租赁基金支持增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，助力探索房地产新发展模式。目前，正在推进的重点项目20余个，总规模130多亿元，这些项目培育成熟后将成为REITs优质资产。
在贷款环节，创新期限可达30年的公司住房租赁贷款，股债结合支持租赁资产的形成。目前，相关贷款余额超2400亿元。
在管理环节，专设的建信住房公司通过平台系统等支持项目降本提效，打造高品质长租社区。平台个人用户已超4300万户，建信住房管理房源超16万间。
在退出环节，建设银行高度重视REITs的创新，充分发挥集团多牌照优势，积极参与探索实践。通过成功参与保障性租赁住房公募REITs，为企业打通资金退出渠道，同时广泛引入社会资金促进租赁市场建设。2022年8月，又以咨询顾问、战略投资、基金托管等多种角色，积极参与首批3只保障性租赁住房公募REITs试点，市场反响热烈，认购份额数量均超过100倍。建设银行正以基金管理人等角色积极参与天津、广州、南京等地项目，争取将更多项目尽快推向市场。
在这个循环中，住房租赁基金和REITs首尾相顾、相辅相成。基金的设立，在长租房投资收购端增添了强有力的工具，将大大加速为REITs孵化培育合格资产的进程；而REITs的发行作为打通存量资产盘活和投融资循环通道的关键一步，使长租房资产端的投融资链条形成了完整的“圆”。
在这一闭环中，建设银行的综合金融服务得到了强化。实现了将商业银行服务与投资银行服务相结合，将资产管理与财富管理相结合，将表内业务与表外业务相结合，统筹租金收益和资产价值变现，实现社会效益和经济效益的融合。在强化建设银行集团全面金融服务能力的同时，也能巩固建设银行长期以来在住房金融领域的市场领先地位。
随着住房租赁市场进一步发展成熟，租住品质进一步得到提升，越来越多的居民家庭将愿意选择租住的生活方式。从保障性租赁到市场化长租，从刚需性购房到改善性购房，百姓的安居需求将进一步呈现多元化、梯次性特点。通过由租到购全生命周期居住服务，广泛嵌入居民经济行为和日常生活，将催生全新的金融服务模式。
住房金融未来的发展，也将打通租、购两种居住方案和两类资产循环。通过支持增加租赁住房供给、盘活存量资源、满足居民多元住房需求，将使得金融“活水”惠及万千大众，推动“租购并举”成为大众普遍接受的居住解决方案，推动住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变，也让房地产投资回归理性稳定和长期主义。
建设银行在住房租赁“投、贷、管、退”循环探索中走出的一小步，将带动房地产业朝着健康均衡发展迈出一大步。
住房租赁金融服务是一个以互联网思维搭建平台的服务，它的效益来自共享资源的多赢，它让建设银行成为一个面向未来时代的更富有人文情怀的金融服务者。
当然，用住房租赁解决房地产金融风险问题，绝不是一家商业银行就可以做到的。由于住房的特殊性，若是没有相关法律法规的支撑，还是会有很多困难。我们已经看到，相关部委正在逐步出台各种政策，发展住房租赁的条件和环境将越来越好。
继建设银行之后，工商银行、中国银行、农业银行先后推出了住房租赁贷款，布局住房租赁市场。四大行先后与30个省市签署了住房租赁市场发展合作协议，意向性贷款金额超过万亿元。
除了大型银行，百度、阿里巴巴、腾讯等科技巨头也纷纷进入。阿里巴巴和杭州市政府联手打造智慧住房租房平台，引入淘宝评价体系、芝麻信用体系。腾讯与深圳市政府启动了深圳市住房租赁交易服务平台，百度推出了租房平台和有钱花租房分期服务。
房地产企业也在大举进军住房租赁市场。全国排名前30位的房地产企业中，有1/3已涉足长租公寓。
如果利用金融手段的疏导取得成功，使拥有好的居住环境不再成为人民生活中不可承受的重负，那么房地产金融也不会成为不可承受的重大风险。
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