二级市场持续回暖 公募REITs再度扩容

　　证券时报记者 余世鹏

　　规模已超千亿元的公募REITs，迎来又一入局者。

　　11月27日，券商系公募创金合信基金上报创金合信首农产业园REIT，成为公募REITs中的第25家参与机构。截至11月27日，25家机构旗下的公募REITs数量已达到73只，分散于仓储物流等八大类底层资产。2024年以来，公募REITs的二级市场交易实现了6.18%的平均涨幅，其中的6只产品年内涨幅超过20%。

　　公募人士表示，REITs市场已走出底部行情，随着后续配套政策持续不断的完善，底层资产类型不断扩容，中长期资金不断进入，我国公募REITs仍有较大发展空间。

　　公募REITs

　　扩容至73只

　　根据上交所11月27日公告，创金合信首农产业园REIT于11月27日上报，由创金合信基金担任管理人，北京首农信息产业投资有限公司为发起人，第一创业证券为专项计划管理人，专项计划名称为第一创业首农产业园基础设施1期资产支持专项计划。11月27日上报的还有华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT。苏州工业园区公租房管理有限公司担任发起人，华泰证券（上海）资产管理有限公司担任管理人与专项计划管理人。另外，由汇添富基金担任管理人的汇添富上海地产租赁住房REIT于11月26日上报。

　　其中，创金合信首农产业园REIT是创金合信基金旗下首只公募REIT产品。根据Wind数据，截至11月27日参与到公募REITs中来的公募机构（包括基金公司和券商资管机构）已达25家。

　　具体看，25家机构旗下的公募REITs数量为73只，其中有64只产品为首发产品，9只产品为扩募产品。此外，73只产品中有46只已成功上市。73只产品分散于八大类底层资产中，分别为保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、水利设施、消费基础设施、园区基础设施。

　　其中，华夏基金旗下一共有15只产品，是目前发行公募REITs最多的基金公司。其次是中金基金，旗下的REITs产品数量目前已接近10只。此外，中信建投基金、中航基金等中小公募，以及招商基金、易方达基金等大型公募，旗下的REITs数量大多是3只左右。

　　二级市场回暖

　　发行节奏加快

　　除了上述静态数据外，发行、募资、交易等动态数据变化，更能折射出公募REITs扩容大势。

　　11月27日，工银蒙能清洁能源REIT发布认购申请确认比例结果公告，该基金的公众投资者有效认购比例约为0.28%，即公众投资者有效认购倍数达357倍，成为深交所今年已发行基础设施REITs中公众投资者认购倍数最高的产品。从11月27日起，中金重庆两江REIT开始发售，募集基金份额共计4亿份，认购价格为2.550元/份，预计募集资金总额为10.20亿元。该基金拟投资的基础设施资产位于重庆两江新区，包括双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目及拓D一期D2项目，合计建筑面积约24.37万平方米，运营时间均超过9年。

　　根据Wind统计，不包括上述两只产品在内，52只已公布发行规模的公募RIETs合计募集资金规模已接近1500亿元。其中，中金安徽交控高速公路REITs的发行规模超过百亿元，平安广州交投广河高速公路REIT等6只产品的募集规模均超50亿元。华夏基金表示，2024年受益于我国公募REITs配套政策不断完善、二级市场表现回暖等利好因素，公募REITs发行迎来井喷式增长，发行节奏明显加快。

　　二级市场方面，Wind数据显示，截至11月27日收盘，2024年以来52只有交易数据的公募REITs实现了6.18%的平均涨幅，有37只产品年内实现正收益，16只产品累计涨幅超过10%，其中6只产品年内涨幅超过20%，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT等3只产品的累计涨幅均在25%以上。

　　资产类型仍可丰富

　　整体而言，经过4年多的试点，国内的公募REITs已进入常态化发展阶段，参与主体和资产类别持续丰富。从存量待盘活资产体量和其他成熟市场实践来看，国内公募REITs还有更大发展空间。

　　中金基金表示，随着REITs市场建设稳步推进，公募REITs逐步进入常态化发行新阶段，底层资产类型日趋丰富，中长期配置价值愈发明晰，这将有助于进一步发挥公募REITs服务国家战略、支持实体经济的积极作用，同时为投资者提供更丰富的资产配置选择和长期投资价值。

　　从资产相关性来看，华夏基金对证券时报记者表示，我国公募REITs市场与股票市场和债券市场之间的相关性都比较弱。与股票市场的相关性在0.11—0.22之间，与债券市场的相关性在0.02—0.03之间。配置公募REITs产品在一定程度上起到分散资产组合风险的作用。